Статистика ВК сообщества "Блог риелтора Ольги Мажуть"

КОМИССИЯ РИЕЛТОРА

Сколько? Этот вопрос волнует каждого покупателя. Как делают некоторые? Пройдутся по риелторам, найдут где комиссия меньше и начинают работать.

Я считаю, это в корне неверный подход.

Потому что на первый взгляд самая дешевая комиссия может оказаться самой дорогой. Такие парадоксы часто случаются.

А потом люди кусают локти, что упустили шансы там, где нужно было быстро принять решения или проглядели какую-то проблему, которая стала нескончаемой головной болью.

Задача риелтора не найти квартиру на Циан или другом сайте и скинуть ссылку покупателю. Он и сам это может сделать. Согласны?

Его задача состоит в том, чтобы вы дошли до сделки, не переругались с продавцами, контрагентами, грамотно оформили все юридические документы и получили ключи от квартиры или деньги.

Мне нравится фраза Алана Пиза: “Если человек платит вам, он платит за все, что к вам прилагается”. Это та многофункциональность, которая отличает профи от остальных.

Профи не будет отказываться от хорошей квартиры, которая нравится клиенту, потому что там сложная альтернатива и много нюансов, которые нужно решать по ходу.

Для нас основной критерий, - это безопасность. Мы отказываемся от квартиры только в том случает, если не можем ее гарантировать.

Во всех остальных случаях мы идем до конца.

На днях прошла сделка. В начале июля занялись поиском, и за 3 недели нашли классную квартиру в нужном доме и районе. У продавца альтернатива, квартира наследственная.

Наши покупатели, сотрудники банка, понимают важность проверок и значение каждой буквы. Здесь мелочей нет. Важна безопасность, поэтому и обратились к нам.

Наследство наследству рознь. И только специалист знает, где можно все проверить и покупать, а что лучше обойти стороной.

Вот за это и платит клиент. За максимальный результат без нервов, переживаний и стресса. На кону не 3 рубля, а миллионы, здоровье и благополучие наших клиентов.

Наши клиенты те, для кого важны качество предоставляемых услуг и сервис.

Что для вас важно? Поделитесь в комментариях

“ВКУСНЫЕ” СТАВКИ НА ВТОРИЧКУ

Самое важное написано мелким шрифтом - не теряет своей актуальности. Появилась информация, которая возбудила многих : ставка на ипотеку по вторичке по 7,9%!
Везде 14-15%, а тут “ласковый февраль” нам приветственно машет…

Давайте разберемся во всех нюансах “вкусного” предложения от Альфа-банка.

Итак, 7,9 % дают только на первый год.

На оставшийся срок кредита устанавливается та ставка, которая будет на второй год по ЦБ, но плюс 1%.

Например, если ставка рефинансирования ЦБ будет 10%, то ставку с 7.9 этого года поднимут до 11% в след.году, ну и соответственно сейчас никто не скажет, какая она будет 🤷‍♀️

Это только начало.

Чтобы получить ставку 7,9% - нужно заплатить 6,5% от суммы кредита. Можно оплатить единовременно или включить в тело кредита, и тогда растягивается на весь срок вашей ипотеки.

По простому - заемщик сам увеличивает сумму своего кредита и соответственно сумму переплаты итоговую.

Пример:
Клиенту надо 15 млн руб. Заплатит сразу 975 тыс, чтобы на первый год иметь ставку 7.9%.

По итогу оплата первого года кредита будет под 7.9%+6.5% = 14.4%

Вуаля! Замануха для тех, кто не умеет считать.

Как бы 7,9%, но по итогу 14,4%.

Всегда перепроверяйте информацию и сотрудничайте со специалистами, которые подскажут вам лучший вариант и уберегут от невыгодных предложений.

Вы читаете все, что написано мелким шрифтом?

ВЫ ПРОДАЕТЕ ИЛИ ИГРАЕТЕСЬ?

Не понимаю тех, кто очень хочет продать квартиру, но при этом лень приехать на показы. Или немного подождать, пока приедет покупатель.

➀ Действие первое.
Утро. Интересный разговор.

Звонит один из продавцов собственников без риелтора и просит перенести встречу с 14.00 на 12.00. Но перед этим вечером подтвердил время и все Ок.

! Внимание! Аргумент переноса времени. «Погода сегодня хорошая, хочу на дачу».

По времени все расписано.

Наш диалог
- Вы продаете или играетесь?
- Я продаю, а, вдруг, вы не купите! А я на дачу хочу.

Небольшая ремарка. Квартира стоимостью 20 млн. руб.

Реакция - шок и возмущение. Но профессионализм всегда побеждает любые эмоции. Поэтому спокойно убеждаем, подождать немного. Есть шанс, что именно его квартира понравится покупателям.

Задача риелтора действовать в интересах своего клиента, и организовать как можно больше просмотров.

Шанс сработал. Покупателю понравилась квартира.

➁ Действие второе.
Позднее утро. Кому нужно продать квартиру?

Звонит другой риелтор и извиняющимся тоном говорит, что показ на обед отменяется. Причина! Продавцу лень приехать с дачи, чтобы показать квартиру.

Занавес.

Многие риелторы не могут вытащить собственников показать квартиру, хотя им надо продать.

Я уверена, что продавец, который не приехал или перенес показ, а покупатель нашел что-то другое, скажет: «Не мои были покупатели!»

Продавцы почему-то уверены, что именно их квартиру будут ждать и дежурить возле нее. Так не бывает.

Рынок в Москве сложный. Продавец и покупатель чувствуют свою значимость, поэтому они могут никогда не встретиться. И только риелтор - связующее звено между ними.

Просто так продать и купить квартиру не так уж и просто.

Часто с подобным встречаетесь? Поделитесь в комментариях!

5 правил риэлтора

Если бы в начале своей карьеры я узнала эти правила, то многие ошибки прошли бы мимо меня. Что бы я сказала себе, если бы у меня была машина времени и я вернулась в прошлое на 10 лет назад?

1. Правильно позиционируйте себя с клиентом

Не бегите быстрее паровоза, пытаясь сделать все в одно мгновение. Будьте на несколько шагов впереди, но не улетайте за горизонт. Ведь клиент может передумать, когда уже виден результат, а вы уже вложились на 100 %.

2. Не пытайтесь сразу найти правильное решение. Просто действуйте

Если вы будете долго думать, как правильно все сделать, и тормозить себя, боясь ошибок, клиент просто уйдет. Не бойтесь! Ищите, подбирайте варианты.. Главное – действуйте.

3. Не берите ответственность за клиента на себя

Не давите на клиента, не манипулируйте им, чтобы он принял определенное решение. Просто преподнесите всю информацию беспристрастно. Клиент должен сам принять решение. Это же его деньги.

4. В самом начале договоритесь с клиентом о формате общения

На первой встрече обсудите, как вы будете общаться: звонки, сообщения, и что очень ВАЖНО – как часто есть клиенты, которые хотят быть в курсе каждого вашего шага.

А есть такие, которые заняты своими делами и не требуют, чтобы вы отчитывались о каждом «вздохе».

5. Клиент должен знать о ваших шагах

Иногда риелтор, ограждая от суеты своего клиента, все берет на себя и не посвящает его во все детали. На выходе приносит результат, а клиент недоумевает: «За что платить? Что тут сложного? Даже ребенок справится».

Продумайте, как вы будете докладывать клиенту о своих действиях:
- Было столько показов...
- Столько звонков сделал...
- Проработал столько вариантов...
- Обращался в такие учреждения...
- Такие документы запросил…

И это только часть нюансов.

Профессионала от новичка всегда отличают детали. Они увеличивают вашу комиссию и приносят удовольствие от сотрудничества вам и клиенту.


Об этом правиле забывают 8 из 10 риелторов, и допускают ошибку. Поделюсь опытом на примере моей ученицы Оксаны.

Оксана начинающий риелтор и получила запрос на сдачу квартиры, а это быстрый доход.

Она подробно узнала у собственника обо всех требованиях и пожеланиях.

Например, собственник рассказал, что у него плохая шумоизоляция, поэтому он не хочет сдавать квартиру семьям с детьми или животными. Это не мелочи, а важные детали!

После того, как Оксана поняла, что нужно клиенту, она разместила объявление с текстом, который мы написали вместе.

На следующий день начались звонки.

Оксана знала точные критерии отбора, поэтому во время телефонных переговоров убирала варианты, которые изначально не подходили.

Но потом допустила ошибку, которую часто совершают 8 из 10 агентов.

Клиент нашелся. Нужно заключать сделку. Но!!! У него не хватало всей суммы, поэтому он попросил подождать неделю.

Собственник и Оксана согласились – ждали клиента, который понравился. А клиент на сделку не пришел. Они потеряли две недели.

Важно! Квартира сдается/ продается тому, кто готов платить сейчас. Подождать… это не вариант.

Новый клиент нашелся быстро. Но урок Оксана усвоила.

А у вас есть правила, которых вы придерживаетесь? Какие ошибки допускали вы?

ГУТТАПЕРЧЕВЫЙ РИЕЛТОР. КАК ЭТО?

Как не пересластить и не перестараться? Часто встречается подобное, когда чересчур… О чем я? Хочу поделиться историей.

После сделки с клиенткой пили кофе и разговорились…

На стороне продавца, у кого мы покупали квартиру, были риелторы, милейшие люди: девушка и молодой человек. Но позиция у них была гуттаперчевая.
Как это?

Риелторы настолько улыбаются, кланяются, кивают, со всем соглашаются, что свою позицию, как профессионала, не выражают. На все требования говорят: «Да! Хорошо! Конечно! Пожалуйста! Что хотите, то и будет».

Это ситуация и нашим, и вашим. Вы понимаете, что я имею в виду.

Претензий к коллегам у меня не было. Все было грамотно сделано, но… Уж больно они расшаркивались.

Даже наша клиентка отметила это, и в разговоре сказала: «Я бы к таким не пошла». Мне это удивило, по ним видно, что разбираются во всем.

Но она сказала: «Да, но мне не нравится такое поведение».

Я задумалась. Профессионализм и активная позиция позволяет выглядеть в глазах клиентов сильной личностью .

А если вести себя слишком любезно, приторно-сладко, то ни клиенты, ни оппоненты не оценят такой позиции. Это отталкивает.

Есть две крайности:
1⃣ Когда стараются всем угодить
2⃣ Сидят в окопе с автоматом

Важна золотая середина. Согласны?

Вы с какими риелторами встречаетесь чаще?

#риэлтормосква #квартирывмоскве #ольгамажуть #агенствонедвижимостимосква #купитьквартирувмоскве #материнскийкапитал #маткапитал

Зачем продавцу риелтор?

«Зачем мне риелтор, у меня свободная продажа. Нет ипотеки и маткапитала, поэтому я все сам: Выставил объявление и жду своих покупателей».

И тут начинается.

- Множество звонков от риелторов, которые быстро поймут, что вы одиночка и начнут предлагать услуги. И это не 2-3 звонка.
- Страх торга, потому что не понятно: соглашаться или нет?

Когда есть бездна времени и его хочется убить, то можно этот огонь взять на себя. Нервотрепка обеспечена, т.к. советы опытных друзей не приносят результата. Почему? Они продавали до кризиса.

А это уже другая история. Раньше был рынок продавца, а сейчас покупателя.

Поэтому показ квартиры становится максимально важным. На нем сразу нужно понять, насколько покупатель реальный…и влюбить в квартиру. А это сложно.

Продавец допускает 2 ошибки:
- Многословность, когда квартира буквально навязывается.
- Молчаливость, игра в разведчика, когда любую информацию вытягивают клещами.

Это отпугивает.

Еще момент, о котором забывают. Покупатель придет реальный, но с альтернативой. Без эксперта ввязываться в нее страшно. Там деньги продавец получит не от своего покупателя, а от того, кто его квартиру покупает.

Вот тут мозги уже кипят.

А если попрощаться с таким покупателем, то следующего может не быть. У рынка свои законы и динамика. И если это не учитывать, то можно продавать годами.

Допустим, пришел покупатель со свободными деньгами и не торгуясь говорит «Да!»

Вот тут начинается самое интересное. Аванс/Задаток на котором нужно прописать:
- Кто за что платит на сделке,
- Как будет зарегистрировано право,
- В каком банке будут осуществляться взаиморасчеты и т.д.
⠀
А следом сделка, где ошибки уже фатальные. Многие не знают, если продавец не получит денег за квартиру, то это не значит, что договор можно расторгнуть и тем более вернуть квартиру. И не забывайте о передаче квартиры.

Я работаю с теми, кому важен сервис, и кто дорожит своим временем. Я знаю, что к нам обращаются те, для кого важны скорость и качество предоставляемых услуг и сервис.
⠀
Если вам нужно быстро продать - записывайтесь на бесплатную консультацию.

Для записи напишите в личные сообщения «Консультация».

Как продавать, если даже не звонят?

Сейчас рынок покупателя, который диктует свои условия. Спрос маленький, а предложений море.

Что сегодня нужно покупателю?

Светлая, уютная, обезличенная квартира, в которую можно заехать и жить. Сразу, без ремонта. Как эта, в которую вложили 400 тыс.руб. и сразу получили шквал звонков и очередь на просмотры.

Что сделали за 400 тыс. руб.?
- Демонтаж покрытий стен, потолка, плинтусов, наличников
- Демонтаж и продажа всей мебели, кроме трюмо
- Реставрация трюмо
- Покраска стен, потолка, дверей, окон, подоконников, пола ванной и санузла
- Замена дверных ручек , розеток и выключателей
- Замена смесителя, фартука на кухне
- Починка унитаза
- Монтаж карнизов, зеркала в ванной
- Подбор и покупка новой мебели, текстиля и аксессуаров.

Срок работы 1,5 месяца

Раньше было как? Сделал фото, выставил объявление и ждешь своих покупателей. Они шли… Сейчас такой подход не работает.

Раньше с удовольствием брали уставшие квартиры или под ремонт. Но времена изменились…

Капитальный ремонт однушки стоит 3,5 млн. руб. Я не преувеличиваю. Просто забудьте что было раньше До… Этих цен уже нет.

После просмотра квартиры, которая требует вложений, у покупателя включается в голове счётчик и пропадает желание купить.

И таких квартир, которые ничем не цепляют - много. После первого просмотра уже забывают, что смотрели. А квартира, в которой жили, теряет ощущение новизны.

Сейчас время покупателя, который из множества квартир выбирает лучшую.

Если хотите привлечь покупателя, нужна правильная предпродажная подготовка, как на фото и риелтор профи.

Решение этой задачи мое агентство берет на себя.

1. Дизайнер хоум-стейджер наводит лоск в квартире. Он знает «рыбные» места, где взять нужное без наценок и переплат.
2. Эксперт по недвижимости берет в свои руки и доводит сделку до результата.

В карусели смотрите фото, как вложив 400 тыс.руб., получили из “уставшей” квартиры “конфетку”.

Хотите быстро продать/ сдать квартиру?

Записывайтесь на бесплатную консультацию.

Для записи пишите [club143147108|в личные сообщения] «Smart-сделка»

Залог: покупать нельзя ждать

Эта категория жилья массово выходит на рынок. Люди начнут продавать квартиры, за которые еще не выплатили ипотеку по разным причинам:

- Улучшить условия проживания
- Тяжело выплачивать кредит из-за сниженных доходов
- Развод и разъезд
- Желание купить свой дом

По прогнозам, каждая 3 квартира будет выставлена с ограничениями. Отказываться от них, - это ограничивать свой выбор.

Июнь - это месяц, когда обналиченные вклады можно выгодно вложить в недвижимость. А мы, наученные неоднократным опытом, что деньги хранить в деньгах - не всегда надежно.

Выкуп из-под залога - это плюсы к торгу. Если правильно подойти к решению задачи, то можно хорошо сэкономить.

Вот тут важно знать, как безопасно купить залоговую квартиру, чтобы не обжечься. Есть несколько схем:
- Покупка квартиры ипотекой этого же банка.
- Покупка ипотекой другого банка.
- Покупка за наличные.

Наличкой не рекомендую - много рисков. В идеале это ипотека.

Сейчас все к одному - обналичиваются вклады, ставки по ипотеке корректируются до приемлемых. Сбер тоже вступил в игру, и выкупает залоги других банков. Он точно понимает динамику рынка.

А если наличка? Минимальный кредит в помощь.

Готового рецепта для всех нет, каждая ситуация индивидуальная.

Единственное условие, чтобы прошло все гладко, - нужен специалист, который будет отстаивать ваши интересы и подберет идеальный вариант для вас.

Я считаю, что нужно не боятся сложностей, а обращаться к специалисту, который их решит.

Если вам нужна помощь эксперта, пишите в [club143147108|личные сообщения] «Консультация»

ПРОПИСКА / ВЫПИСКА И СЮРПРИЗ

Прописка в Москве - это куча плюшек и мечта многих. И нужно знать, как проверить, что в квартире никто не прописан… И нет ли там «сюрприза» в виде мины замедленного действия.

Прописка и регистрация - есть ли разница?

Есть постоянная и временная регистрация:
Постоянная - это тот штамп в паспорте, который все называют пропиской.
Временная - по месту проживания на данный момент.

Например, у вас квартира в Екатеринбурге, там вы прописаны и переезжаете в Москву и арендуете жилье. Постоянная прописка у вас в Екатеринбурге, а временная будет в Москве.

Прописанный человек в квартире не всегда является собственником.

Например, в квартире зарегистрирована семья (мама, папа, дети и бабушка). Но владелец квартиры, с кем вы будете заключать договор купли-продажи, может быть только один.

Или собственник квартиры может быть зарегистрирован в другом жилье. Например отец купил квартиру и зарегистрировал там ребенка.

И нотариус при продаже такой квартиры, где собственники совершеннолетние, - не обязателен. Даже если там прописаны дети.

Перед покупкой нужно обязательно узнать о:

прописанных в квартире
имеющих право проживать в ней.

Иначе можно купить квартиру и выделять там комнату тому, кто имеет право там проживать.

Как узнать, кто прописан в квартире?

Заказать выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете на каких основаниях собственник владеет жильем: купил, получил в наследство, есть ли обременения.

Заказать выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные лица.

Заказать архивную выписку из домовой книги. Вы узнаете кто был прописан и выписан ранее из квартиры.

Если зарегистрированных нет - какие могут быть подвохи?

Есть 10 категорий людей, которые сохраняют право пользования жильем, даже если их выписали, а квартиру продали:

1⃣ Отказники от приватизации, которые сохраняют право бессрочного пользования квартирой после ее продажи собственником.

2⃣ Отказополучатели по завещательному отказу. Пожилые собственники у нотариуса оформляют отказ в пользу любого человека, и не обязательно собственника. Этот человек имеет право прописки.

3⃣ Получатель ренты. Его право проживание в квартире защищено законом. Даже если он выписывается,то всегда может вернуться назад.

4⃣ Безвестно отсутствующие. Через год человека признают безвести пропавшим и выписывают. Но если он появится, то прописывают снова.

5⃣ Признанные умершими. Признают через 5 лет отсутствия. Если вдруг «ожил», то имеет право прописаться в своей квартире… даже если ее уже продали.

6⃣ Лица сохраняющие право пользования - это заключенные и военнослужащие по контракту.

7⃣ Алиментарии собственника. Если продавец имеет алиментные обязательства (дети, пожилые родители), и они прописаны в этой квартире.

8⃣ Иждивенцы собственника. Это не всегда родственники, могут быть посторонние люди. Например, сожитель находится на иждивении год и более. Этот факт нужно доказывать в суде.

9⃣ Дети-сироты сохраняют право пользование жилплощадью до 18 лет.

Супруг собственника и даже бывший, когда их общая продаваемая собственность на квартиру отсутствует. Если в брачном договоре о разделе имущества не указано иное, то супруг сохраняет право пользование спорным жильем.

И разбираться с ними будет новый собственник, а не тот, кто продал жилье, скрыл информацию, получил деньги и растворился на просторах страны….

Вы встречались с подобными проблемами?

#недвижимостьмосква #недвижимостьмосквы #купитьквартиру #ипотекамосква #ипотекановостройка #риэлтормосква #риелтормосква

ВСТРЕЧАЕМСЯ НА НТВ

У меня давняя любовь с НТВ. С удовольствием участвую в программах для людей и о людях. Начиналось все с “Битвы риелторов”. Риелторы предлагали свои варианты квартир конкретным героям, которые обозначили цену и направление.

Все как и в жизни. И нужно найти ту самую, чтобы понравилась, и все пазлы сошлись.

И мне приятно было, что каждый раз мои квартиры выбирали, потому что они точно соответсвовали “хотелкам” героев.

И сейчас мое сотрудничество с НТВ продолжается.

Уже программа другая, в которой я выступаю экспертом. Рассказать подробности не могу, - тайна до выхода передачи.

Что могу сказать?

В жизни все неоднозначно и важно быть рядом со своими людьми. С такими, как ты! У которых те же правила и принципы, с кем ты вместе растешь, а не играешь в игру под названием “победитель-побежденный”.

Свои люди, - это большая ценность. Кто их нашел, тот счастливчик. И чем старши мы становимся, тем тяжелее впускать новое в свой круг. И когда появляется такой шанс, то это подарок Богов. Согласны?

Окружение влияет на нас. И чтобы сделать качественный скачок в развитии, иногда не хватает одного шага. Сказать новому “ДА!” и сделать то, что сам от себя не ожидал.

Для меня очень ценно, что мой подход, мои правила, мое ведение аккаунта, в которое я вкладываю душу, привлекает ко мне и клиентов, и такую компанию как НТВ.

Друзья, вы бы рискнули? Попробовали что-то новое для себя и непривычное?