Статистика ВК сообщества "Риелтор Василий Козлов"

Сегодня я вам расскажу об особенностях сделок с недвижимостью, где присутствуют несовершеннолетние граждане (до 18 лет). Рассмотрим два случая: когда ребёнок просто прописан в квартире и когда он является собственником.

1. Если несовершеннолетний прописан в квартире, которая продаётся, то для того, чтобы его выписать, необходимо согласие органа опеки на эту процедуру. Ребёнка нельзя просто так выписать из квартиры. У него обязана быть другая прописка.

2. Другое дело, когда несовершеннолетний - собственник квартиры, всей или доли. Если его возраст до 14 лет, то он признается малолетним и не может действовать самостоятельно. За него в сделке принимают участие его родители, усыновители или опекуны. Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он с письменного согласия родителей, усыновителей или опекунов вправе самостоятельно принимать участие в сделке. В обоих случаях требуется согласие органа опеки. Соответствующее заявление следует подать в территориальный орган опеки не менее, чем за 15 дней до сделки. Опека выдаёт разрешение на отчуждение недвижимости с определённым условием, чтобы у ребёнка не ухудшились жилищные условия. К примеру, это может быть обязательство приобретения ребёнку равнозначного жилья или открытие банкого счета в его пользу с денежными средствами, равными стоимости продаваемой недвижимости.

Сделки с несовершеннолетними невозможно провести в простой письменной форме. Их оформляет только нотариус.

Хорошая новость для владельцев индивидуальных гаражей. С 1 сентября 2021г. вступает в силу гаражная амнистия. Теперь пользователи гаражей, которые получили такое право до 30 декабря 2004г., могут оформить гараж в собственность, а землю под ним приватизировать. Под амнистию не смогут попасть строения, признанные самовольной постройкой. Что касается, некапитального строительства (постройка без фундамента), то такое строение можно приватизировать, если земля под ним предоставлялась на праве бессрочного пользования гаражному кооперативу, в котором состоял пользователь данной постройки. Амнистия продлится до 1 сентября 2026г.

Со слов губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова стало известно о дате начала строительства электродепо "Правобережное" в Кудрово. Работы должны стартовать в 2023г. и займут около пяти лет. У новой станции метро "Кудрово" будут два вестибюля на Мурманском шоссе: один надземный, второй - встроенный в будущий транспортно-пересадочный узел. На проект потребуется около 57 млрд рублей.

На днях "Метрострой" завершил проходку среднего станционного тоннеля, натяжной камеры и подстанции на "Театральной". Открыть новую станцию планируют после 2025г.

Станции "Юго-Западная", "Путиловская" и "Горный Институт" также планируют ввести в эксплуатацию не раньше 2025 года.

Как известно, в отличие от Москвы, в Петербурге станции открывают очень редко, и зачастую сроки открытия постоянно переносятся. Но важно понимать, что приобретая недвижимость в локациях, где в будущем будет станция метро, Вы совершаете выгодные инвестиции, так как с открытием стоимость Вашей квартиры значительно вырастет.

С продажи Вашей недвижимости Вы обязаны оплатить государству подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Тем не менее, есть способы снизить этот налог и случаи, когда его платить не нужно вовсе.

Не облагается налогом недвижимость, которая находится в Вашем владении больше минимального срока. Он составляет 3 или 5 лет. Трехлетний срок владения применяется, если:
- недвижимость была куплена до 01.01.2016г.;
- квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок от близких родственников;
- это приватизированная квартира;
- квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если квартира куплена после 01. 01. 2016г. и это Ваше единственное жилье (но если Вы продаёте первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй, то минимальный срок владения первой составляет 3 года).
Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. При продаже недвижимости по истечение этих сроков декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Как рассчитывается налог, если Вы всё же решили продать недвижимость раньше минимального срока.
- Налогооблагаемую базу будет составлять разница между суммой покупки и продажи. С неё нужно будет оплатить 13%.
- Если на продаваемую недвижимость не было совершенно никаких расходов (она получена по наследству, подарена или приватизирована), то стоит воспользоваться имущественным вычетом, который составляет 1 млн руб. Сумма продажи недвижимости минус 1 млн руб., получаем базу, с которой оплачиваем 13% НДФЛ.
- Имущественным вычетом можно воспользоваться только один раз в год.
- Если Вы не единственный собственник жилья, то имущественный вычет распределяется на всех собственников.
- Если квартира была куплена после 01.01.2016г., то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
- Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна недвижимость, а следом покупается другая. Если Вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, Вы можете применить два вычета одновременно. Проще говоря, при продаже недвижимости Вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке недвижимости – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
- Даже если у Вас будет нулевой налог, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в местный налоговый орган.

С 1 февраля 2022г. материнский капитал будет увеличен на 8,4%. Примерно столько составила инфляция в прошлом году.

За первого ребенка выплата составит 524,5 тыс. рублей (вместо предполагавшихся 503,2 тыс. рублей), за второго, если за первенца семья средства не получала – 693,1 тыс. рублей (вместо 665 тыс. рублей). Сумма доплаты за второго ребенка, если первый маткапитал был реализован, составит 168,6 тыс. рублей (вместо 161,8 тыс. рублей).

Напомню, что самым выгодным и разумным применением сертификата о материнском капитале является использованием его в качестве частичной оплаты при покупке недвижимости.

Доброго дня, мои уважаемые читатели. Довольно часто мне, как риелтору, задают типичный вопрос: "А сколько сейчас стоит квартира?" На этот вопрос сложно ответить, не справившись у оппонента о характеристиках квартиры, её локации, жилом фонде и состоянии. С моей стороны было бы грубо просто отправить человека на Циан или Авито, чтобы интересант сам разобрался в рынке. Это часть моей работы. И я решил запустить небольшую ежемесячную рубрику, где буду ознакамливать Вас с текущими ценами на недвижимость в Петербурге. Сегодня я подобрал Вам несколько интересных предложений в различных районах города.

Комната в 5-комнатной квартире в Центральном районе. Кирочная, 30. Доходный дом Г.С. Войницкого. До метро "Чернышевская" 3 минуты пешком. 3/5 этаж, 13м2. Ремонт произведён только в комнате. Цена 2 млн руб.

Студия в Мурино. Воронцовский б-р, 14. ЖК "Краски лета". До метро "Девяткино" 20 минут пешком. 2/19 этаж, 21м2. Цена 3,95 млн руб.

Студия с двумя окнами на Парнасе. Заречная, 45к2. ЖК "Северная долина". До метро "Парнас" 20 минут пешком. 8/25 этаж, 28м2. Ремонт от застройщика. Цена 4,75 млн руб.

1-комнатная квартира во Фрунзенском районе. Димитрова, 41. ЖК "Серебряные ключи". До метро "Проспект Славы" 15 минут пешком. 7/10 этаж, 37м2. Цена 7,7 млн руб.

1-комнатная квартира в Адмиралтейском районе. Римского-Корсакова, 3. Старый фонд. До метро "Садовая" 5 минут пешком. 7/8 этаж. 42м2. Цена 8,9 млн руб.

2-комнатная квартира в Московском районе. Площадь Чернышевского, 3. Сталинка. До метро "Парк Победы" 3 минуты пешком. 1/6 этаж, 53м2. Цена 11 млн руб.

2-комнатная квартира в Петроградском районе. Большая Зеленина, 16б. Старый фонд. До метро "Чкаловская" 2 минуты пешком. 1/6 этаж, 57м2. Цена 12,5 млн руб.

3-комнатная квартира в Василеостровском районе. Кораблестроителей, 29к5. Панельный дом. До метро "Приморская" 10 минут пешком. 9/12 этаж, 69м2. Цена 15,7 млн руб.

Дом в Приморском районе. Лахта-Ольгино, Пролетарский, 39. Построен из камня. До метро "Беговая" 15 минут транспортом. 2 этажа, 190м2, участок 10 соток. Цена 52 млн руб.

Напишите в комментариях, нужна ли подобная рубрика для новостроек.

Каждый собственник после покупки недвижимости имеет право на частичный возврат вложенных денежных средств, то есть на налоговый вычет. Государство выделяет эти средства за счёт НДФЛ, перечисленного в бюджет работодателем. Соответственно данный возврат могут получить только официально трудоустроенные граждане.

Вот некоторые особенности налогового вычета.
1. Его размер составляет 13% от стоимости недвижимости, но не более 2 млн. руб. То есть максимальная выплата составит 260 тыс. руб. В эту сумму (2 млн. руб.) не могут входить средства, оплаченные материнским капиталом.
2. Недвижимость можно покупать как за наличные средства, так и в ипотеку. Во втором случае лимит поднимается до 3 млн. руб., и максимальная компенсация составит 390 тыс. руб.
3. Налоговый вычет можно получить при покупке квартиры, комнаты, дома, строительстве жилья или приобретении земельного участка под строительство жилого дома.
4. Вычет причитается только резидентами РФ.
5. Продавец жилья не должен быть покупателю близким родственником.
6. Налоговый вычет предоставляется только один раз.
7. Вычет можно получить через работодателя. После предоставления определённого пакета документов в налоговую, работодатель перестаёт уплачивать НДФЛ, который в последствии начисляется к зарплате сотрудника. И так до полного получения выплаты. Также вычет можно получить напрямую из налоговой.
8. Налоговый вычет выплачивается только за 3 предыдущих года. Исключение составляют пенсионеры - 4 года.
9. Если два человека состоят в зарегистрированном браке и оба официально работают, то каждый из них имеет право на получение налогового вычета.
10. ИП с упрощенкой не сможет получить вычет.
11. За несовершеннолетнего вычет может получить один из его родителей.

Документы, которые необходимо подать в налоговую.
1. Паспорт.
2. Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.
3. Договор-основание и акт приема-передачи.
4. Справка 2-НДФЛ.
5. Платёжный документ, подтверждающий факт перечисления денежных средств продавцу.
6. Заявление на перевод средств из налоговой.

С 1 сентября 2021г. Сбербанк начал выдавать ипотеку с 18 лет. Ранее возрастной ценз ограничивался 21 годом.

Требования к заёмщику:
1. Минимальный первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья.
2. Срок кредита до 30 лет.
3. Стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев.
4. Кредит выдаётся на готовое жильё и новостройки.

В сделке купли-продажи комнаты есть некоторые нюансы. Процесс продажи немного сложнее, чем в случае с целой квартирой, так как комната не является отдельным недвижимым объектом, а является его частью, то есть долей. В Санкт-Петербурге довольно большой рынок таких объектов, так как здесь находится много коммунальных квартир, где у одного объекта нередко встречается до десятка собственников  (сособственников), а то и больше. Давайте же рассмотрим особенности данной сделки.

1. Так как у квартиры, в которой продаётся комната (доля) есть другие сособственники, то они имеют первостепенное право покупки. То есть в первую очередь именно они имеют приоритет в покупке данной комнаты. Но в том случае, когда покупатель не является сособственником данной квартиры, другие собственники должны быть уведомлены о продаже комнаты. От них нужно получить отказы от приобретения доли, и только после этого регистрировать сделку. Для получения письменных отказов им необходимо направлять соответствующие уведомления. Либо сделать это у нотариуса.

2. Зачастую некоторых собственников других комнат довольно сложно найти. В таком случае им стоит направить почтовое уведомление по адресу прописки. И даже, если он его не получит, то по истечение 30 дней с момента поступления письма на почту можно приступать к сделке.

3. Некоторые сделки с комнатами проводятся через договоры дарения. В этом случае не нужно собирать отказы. Но такую сделку можно оспорить в суде как притворную.

4. Если комната принадлежит муниципалитету, то купить её не получится.

5. В большинстве случаев такую сделку должен удостоверять нотариус. Исключением будет, если комната принадлежит сособственнику на праве личной собственности, а не общей долевой.

В остальном же сделка проводится как обычная купля-продажа: показы, предварительный договор купли-продажи, задаток, сбор документов, банковский депозит, подача на регистрацию. В любом случае, обращайтесь к грамотному риелтору за квалифицированной помощью.

Сегодня я хотел бы вам рассказать о продаже квартиры по переуступке. На юридическом языке эта сделка называется договором цессии. Она распространяется не на готовые объекты недвижимости, а только на строящиеся. Схема примерно такая. Физическое лицо (дольщик) покупает квартиру у фирмы-застройщика по ДДУ (договор долевого участия). Но фактически этой квартиры ещё нет, так как дом только строится. И в ДДУ есть ряд условий для требования от застройщика в отношении определённой квартиры: сроки, стоимость, технические данные, отделка и прочее. Проходит какое-то время, и дольщик решает перепродать еще недостроеную квартиру. До тех пор пока не подписан акт приёма-передачи и квартира не встала на кадастровый учёт, её можно продать только по переуступке, то есть уступить право требования на нового дольщика. После проведения сделки цессии все права и обязанности в ДДУ переходят на нового дольщика.

Вот несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание при переуступке.
1. Перед сделкой необходимо запросить акт сверки у застройщика. Если дольщик покупал квартиру в рассрочку, нужно убедиться, что вся сумма выплачена.
2. У некоторых застройщиков требуется запрашивать разрешение на проведение цессии. Оно, как правило, платное. Зачастую в таких случаях сделку проводит сам застройщик.
3. Если квартира с обременением (ипотека), то сделка проходит в банке, выдававшем заем.
4. Часто дольщики занижают сумму сделки. В договоре одна, а в ячейку закладывают два ценных пакета, один с суммой, указанной в договоре, второй - с разницей. Это делается для уклонения от налогов, так как новостройки часто покупают инвесторы с целью заработать. Квартира покупается на стадии котлована по самой низкой цене и продаётся ближе к сдаче дома по максимальной.
5. Переуступки от частных лиц, как правило, стоят дешевле, чем квартиры от застройщика. К тому же, выбор переуступок будет богаче нежели ассортимент застройщика.
6. При выборе переуступок нужно обращать пристальное внимание на застройщика. Если вдруг вы увидели, что у какого-то ЖК очень много переуступок и по привлекательной цене, то скорее всего это проблемная стройка, ненадежный застройщик и связываться с ним не стоит. Люди просто массово хотят избавиться от потенциального долгостроя.

На сегодняшний день в Петербурге из всех сделок около 30% приходятся на переуступки. Это связано с конкурентными ценами первички в отношении вторичной недвижимости. Стройка в определённый момент дешевле, чем готовое жилье. В любом случае, обращайтесь к грамотному специалисту за квалифицированной помощью.