Статистика ВК сообщества "Техническая механика, техмех"

На счет консультаций, вопросов пишите в сообщения группы

Как выгодно сдать квартиру?

Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков. Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений. Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.

1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).

Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.

2. Наполнение
Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней. Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы. Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.

3. Ремонт
В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре. При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев. Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей. Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает. Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.

В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи. Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски. Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку. Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

В некоторых странах есть такая практика: перед тем, как сдавать квартиру после предыдущего квартиросъемщика, арендодатель делает ремонт. В России, к сожалению, такого негласного правила нет. При этом не секрет, что чем лучше состояние квартиры, тем выше арендная плата. Как обновить квартиру и не остаться в минусе?

Предположим, мы собираемся сделать ремонт в однокомнатной квартире общей площадью 40 кв. метров, чтобы потом сдать ее в аренду. В московских расценках попробуем улучшить состояние квартиры в пределах 120 тысяч рублей. В столице эта сумма окупится за год, так как однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в пределах ТТК можно сдать примерно на 10 тысяч рублей дороже, чем «убитую» однушку.

1. Работы
Раз вам не требуется полноценный ремонт, то имеет смысл отказаться от строительной бригады и нанять частных мастеров. Сейчас множество сайтов вроде «Avito Услуги», где мастера по ремонту предлагают свою помощь. Размещайте объявления с четким описанием необходимых работ и выбирайте из поступивших предложений. На работы по ремонту квартиры в аренду заложим 30 тысяч рублей.

2. Сантехника
Замена всей сантехники обойдется недешево, поэтому лучше частично привести в норму старую. Покройте ванну акрилом (это стоит около 5 тысяч рублей). Если унитаз совсем старый, то его можно заменить. Новый тоже будет стоить около 5 тысяч. Если нет стиральной машинки, то ее, конечно, лучше купить (без нее цена на квартиру резко падает). Необязательно покупать новую – обратите внимание на бывшую в употреблении. Сэкономите как минимум половину стоимости (за 10 тысяч на Avito можно найти неплохой вариант). Итак, обновить ванную можно за 10 тысяч рублей (не считая покупки машинки).

3. Обои
Для того чтобы квартиру было проще сдать, лучше выбирать нейтральные, ни к чему не обязывающие обои: без ярких принтов, цветочных узоров или навязчивых орнаментов. Обои под покраску – отличное решение для квартиры в аренду. После очередного жильца вы освежите ремонт, просто перекрасив стены (и проделывать это можно несколько раз). Конечно, вы можете покрасить стены и без обоев, но, скорее всего, выглядеть это будет не очень здорово, если предварительно стены тщательно не выравнивали. Стоимость хорошего материала — 3 тысячи рублей за рулон 30 метров. На всю квартиру понадобится четыре таких рулона (то есть ориентировочные расходы – 12 тысяч рублей). На краску стоит выделить из бюджета еще 10 тысяч.

4. Напольные покрытия
Ламинат — простой в укладке, практичный и требующий минимального ухода — безусловно, станет лучшим решением при бюджетном ремонте. В строительных гипермаркетах можно найти хороший материал по 700–1000 рублей за кв. метр. К этой стоимости надо прибавить расходы на подложку, плинтусы и уголки. Итоговая стоимость напольного покрытия на 25 кв. метров (исключаем мокрые зоны и кухню) обойдется в 20 тысяч рублей.

Совет: все материалы и сантехнику лучше сначала выбрать, а потом закупить в одном месте — так вы сэкономите на доставке.

5. Потолок
Если мы говорим о квартире для сдачи в аренду, то самый выигрышный вариант —натяжной потолок. Откажитесь от цветных материалов и глянца: это выглядит неестественно. Белый матовый — самое простое и практичное решение. Кстати, натяжные потолки застрахуют вас от протечек, так как не пропускают воду. Натяжной потолок для однокомнатной квартиры стоит около 20 тысяч рублей.

6. Кухня
Есть стереотип, что кухонная мебель очень дорогая. Но сейчас много и бюджетных вариантов как раз для квартир под сдачу в аренду. Купить новые шкафы для линейной кухни длиной около 3 метров можно и за 10 тысяч. Плюс такой конструкции – возможность оставить старую плиту и холодильник, которые не нужно встраивать. Можно бюджетно обновить и кухонный фартук, используя вместо привычной плитки дешевые пластиковые панели. Это обойдется примерно в 3 тысячи.

7. Мебель
Квартира с минимумом мебели однозначно выигрывает в цене у жилья с кучей старых шкафов и сервантов. По максимуму освободите пространство. В идеале купите для квартиросъемщиков раскладной диван, небольшой двустворчатый шкаф и комод. Все это можно либо подобрать на Avito либо купить бюджетные серии в Hoff или IKEA. На мебель закладываем еще 25 тысяч рублей.

Подводим итоги
Если сделать все так, как мы рассчитали выше, то ремонт обойдется в 115 тысяч рублей (без учета покупки стиральной машинки и базовой мебели в комнату, на которые потребуется еще около 35 тысяч).

Москва, Петербург и Сочи — города с самым дорогим жильем в России

Аналитики составили рейтинг городов с самой высокой стоимостью кв. метра на вторичном рынке. Уже третий год 9 городов на вершине списка остаются неизменными.

Первые две строчки предсказуемо занимают Москва и Петербург (193,3 тысячи и 115,6 тысячи рублей за кв. метр вторички соответственно). Также в тройке оказался Сочи (105,3 тысячи рублей). Если за прошедший год московская вторичка несколько потеряла в стоимости (-3,1%), то в Петербурге и Сочи, напротив, выросла в цене (на 4,8% и 8,8% соответственно).

Четвертое место рейтинга занял Владивосток (100,7 тысячи рублей), на пятой строчке оказалась подмосковная Балашиха (86,3 тысячи рублей). Далее в рейтинге следуют Севастополь (83,4 тысячи рублей за кв. метр вторички), Хабаровск (73,7 тысячи рублей), Екатеринбург (71,2 тысячи рублей), Казань (70,8 тысячи рублей). Если на всех предыдущих позициях с прошедшнего года не случилось никаких изменений, то на 10 место, вытеснив Нижний Новгород, попала Уфа (65,4 тысячи рублей).

В топ-10 городов с самой дешевой вторичкой в 2018 году попали Ульяновск, Тольятти, Челябинск, Курск, Ставрополь, Астрахань, Киров, Брянск, Новокузнецк и Магнитогорск. В этих городах стоимость вторички находится в диапазоне от 31 до 41 тысячи рублей.

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Приехали на осмотр загородного дома? Не довольствуйтесь общим впечатлением, спрашивайте продавца о строительных материалах, коммуникациях и документах. Чем больше вопросов вы зададите, тем легче вам будет принять решение о покупке.

Что с коммуникациями?
В городских квартирах есть все коммуникации: электричество, вода, газ, отопление, канализация. В загородных домах может чего-то из этого списка не хватать – проверьте, чего именно. Узнайте, проведено ли холодное и горячее водоснабжение. Если нет, поинтересуйтесь, далеко ли от дома источник воды, можно ли пробурить скважину на участке. Если в доме печное отопление, спросите, где хозяин закупает дрова и осмотрите печь. Если в доме нет газа, но вы видели трубу, узнайте, кто ее провел. Возможно, этим занимались соседи на собственные средства. В таком случае они должны будут дать согласие на подключение вашего дома.

На даче нет электричества? Уточните, сложно ли будет протянуть провода. Есть электричество? Тщательно осмотрите проводку и выясните, легально ли подключение.

Как строили? Делали ремонт?
Не забудьте спросить, близко ли река и как проходят грунтовые воды, не подтапливает ли подвал. Если грунтовые воды высоко, придется устанавливать насос, делать гидроизоляцию. Уточните у хозяина, как вентилируется подвал. Если дом старый, спросите, когда последний раз делали капитальный ремонт, что заменили. Укрепляли ли фундамент, когда сооружали второй этаж или мансарду. Если это новый дом – рассчитан ли фундамент на возможную надстройку. Обойдите строение, ищите трещины в фундаменте и стенах. Проверьте, из чего сделаны кровля, перекрытия, какие материалы использовали для тепло- и гидроизоляции.

Документы в порядке?
Вы осмотрели дом, участок и вас все устроило? Переходите к документам. Попросите продавца показать свидетельство о праве собственности на дом и участок, кадастровый план участка, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство. Внимательно изучите технический паспорт, поэтажные планы всех строений, которые находятся на участке. Зайдите к соседям и уточните, нет ли у них земельных споров с хозяином, – в документах вы этого не найдете.

Расскажите о районе?
Загородный дом начинается даже не со двора, а с поселка или района, где он находится. Задайте вопросы о том, как работают коммунальные службы, насколько часто вывозят мусор и расчищают дороги. Расспросите, где находятся магазины, поликлиника, больница. Наконец, найдите градостроительный план местности и уточните, не собираются ли власти снести дом и проложить на его месте магистраль. Помните: каждый из этих вопросов поможет вам не только принять окончательное решение, но и, возможно, снизить цену на дом во время торга.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ САМОСТОЯТЕЛЬНО
⠀
Таким вопросом задается почти каждый собственник, однако, на деле существует множество нюансов, которые может предусмотреть только профессионал. Что именно нужно сделать и на что обратить внимание, читай в этой статье 🏻
⠀
⃣ Подготовить документы к сделке. Если вы будете откладывать подготовку техпаспорта или согласие супруга на момент сделки, то сделка может не состояться: реальный покупатель обычно ограничен во времени и не всегда готов ждать (к примеру, 10 дней, пока будет готов техпаспорт). Если покупатель найдёт квартиру с такими же характеристиками, но готовыми документами - он выберет её. Поэтому документы должны быть готовы ещё до выхода на рынок и рекламы
⠀
⃣ Необходимо подготовить квартиру к продаже Но об этом мы писали подробно в предыдущей статье. Рекомендую почитать её после прочтения этой
⠀
⃣ Профессиональная реклама: качественные фотографии квартиры, по опыту, привлекают в 3-4 раза больше внимания к объекту, нежели обычные фото, снятые на телефон, с неподготовленной квартирой. На этом этапе важно показать квартиру с выгодных сторон, чтобы обойти своих конкурентов
⠀
⃣ Подготовить себя и объект к показу: нужно уметь правильно вести диалог, чтобы свести его к сделке. Как правило, эта «наука» недоступна простому обывателю, и здесь лучше обратиться к агенту хотя бы за консультацией о том, как правильно вести переговоры с покупателем 🗣
⠀
Очень часто люди, которые сами выставляют недвижимость на продажу, не являются профессиональными агентами и теряют покупателей просто потому, что не умеют вести переговоры с ними 🤷🏼‍♂
⠀
В моей практике были такие случаи, когда покупатель предлагал одну цену, а после грамотных переговоров мне удавалось повышать цену на 200-300 тысяч, аргументируя преимуществами квартиры и применяя различные приемы профессиональных переговоров в продаже недвижимости 🏻
⠀
⃣ Выход на сделку: здесь уже не обойтись без профессионального юриста. Оформление документов, продажа, как таковая - помощь профессионала точно не будет лишней
⠀
Если вы хотите успешно и выгодно продать недвижимость, вы знаете к кому обращаться
⠀
Задавайте вопросы 🏻

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН АГЕНТ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
⠀
В процессе продажи недвижимости перед продавцом встаёт множество задач: подготовка квартиры, создание профессиональной рекламы, общение с потенциальными покупателями, проведение просмотров и показов объекта. Все это отнимает много времени и сил, требует особых знаний, поэтому целесообразно делегировать решение этих задач агенту
⠀
НО Самое главное, в чем может помочь агент:
⠀
⃣ Продать квартиру по максимально высокой цене
⃣ Совершить сделку в кратчайший срок
⠀
Приведём пример: вы собираетесь продать квартиру. Вот вы просмотрели некоторые объявления, опубликовали свое и указали цену выше рыночной, заложили в неё торг и агентскую комиссию (как вы понимаете, если вы оценивали свою стоимость по объявлениям конкурирующих объектов, то в них комиссия уже бывает заложена)
⠀
При этом, если вы указали завышенную цену, то большая часть покупателей с деньгами, которые рассматривают варианты даже в вашем доме, могут просто не увидеть ваше объявление, из-за того что оно попало в фильтр, если покупатель установил предельную стоимость ниже вашей. Соотвественно, правильная оценка недвижимости на старте - важный шаг, и помочь с этим может агент
⠀
Также важна предпродажная подготовка, о которой мы уже писали ниже
⠀
Важно правильно проводить просмотры и переговоры: все это приводит к РЕЗУЛЬТАТУ, а именно озвученной выше цели - продаже объекта по максимально высокой цене в кратчайшие сроки 🏻
⠀
Часто совершаются сделки с альтернативой, когда одно жильё продаётся, а другое покупается. В этом случае агент точно необходим. Вы можете заплатить агенту 300-400 тысяч рублей, но при этом агент сэкономит вам 0,5 - 1,5 миллиона рублей на сделках: вашу квартиру продаст дороже, а новую «купит» - дешевле
⠀
Если вы сомневаетесь в том, нужен вам агент или нет, я рекомендую выбрать несколько профессионалов, пообщаться с ними, и после этого сделать свой выбор
⠀
Удачных продаж 🏻

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ КВАРТИРА ДОЛГО НЕ ПРОДАЁТСЯ
⠀
Рынок недвижимости имеет свои законы, и, вот, вы решили выставить объявление о продаже своей квартиры, ждёте покупателей, а их всё нет 🤷🏼‍♂
⠀
Малое количество заявок и слабая обратная связь от потенциальных покупателей бывает в двух случаях:
⠀
⃣ Если квартира переоценена, и заявленная стоимость не соответствует характеристикам
⠀
⃣ Если Реклама сделана непрофессионально 🏻
⠀
Поэтому, в первую очередь, проверяем статистику просмотров и показов объявления и при необходимости пересматриваем цену: квартира с ценой близкой к рыночной и профессиональной рекламой всегда вызывает внимание готовых покупателей, намеревающихся приобрести жильё в ближайшем будущем
⠀
Также есть ситуации, когда на показы и просмотры приходят много заинтересованных людей, но квартира так и не продаётся На это тоже есть свои причины, и об этом я расскажу отдельным постом 🏻
⠀
Для того чтобы ваша квартира продалась быстро, нужно определить правильную цену, иметь хорошие фотографии и делать профессиональную рекламу: правильное позиционирование вашего объекта недвижимости в глобальной рекламе, а также правильное использование локальной рекламы на объекте
⠀
Если вы планируете продать квартиру, но не знаете с чего начать - обратитесь за бесплатной консультацией ко мне
⠀
Удачных продаж 🏻

ПОЧЕМУ ПРИХОДЯТ СМОТРЕТЬ, НО НЕ ПОКУПАЮТ
⠀
Поток входящих заявок идёт, на объявления реагируют, на просмотры квартиры приходят, а результата все нет 🤷🏼‍♂ Причин может быть несколько:
⠀
⃣ Квартира не готова к просмотру
⃣ Продавец ведёт переговоры неправильно 🗣
⃣ Сама ситуация на рынке такова, и в вашем же доме продаётся ещё 10 квартир
⠀
Есть некоторая статистика: если покупатель смотрит квартиру в присутствии хозяина, то он проводит в 2-3 раза меньше времени на объекте Покупателю гораздо легче и проще представить себя будущим хозяином, если квартиру ему показывает именно агент: в такой ситуации он может дольше рассматривать квартиру, размышлять о том, как расставить мебель, измерять при этом стены и так далее
⠀
Однозначно, в присутствие хозяев покупатель чувствует себя менее комфортно, при этом некоторые клиенты комплексуют, становятся менее разговорчивыми и ведут себя достаточно скованно Мой совет: хозяин не должен находиться на просмотре, так это действительно влияет на настроение и расположение духа покупателя
⠀
Есть несколько признаков, по которым можно отличить реального покупателя, намеренного приобрести жилье:
⠀
⃣ Он находится в квартире не 5 минут, а гораздо дольше
⃣ Он ищет недостатки, чтобы торговаться
⃣ Он ищет квартиру именно в определённой локации
⠀
Важно уметь вести переговоры с таким человеком правильно, чтобы сделка прошла успешно в максимально короткий срок
⠀
В предыдущих постах я рассказывал больше о том, как подготовить квартиру к продаже Вы можете попробовать продать её самостоятельно или обратиться ко мне за бесплатной консультацией для того, чтобы правильно начать весь процесс
⠀
Если статья оказалась полезной, оставьте комментарий под этим постом И жду ваших вопросов 🏻

ЧТО ДОЛЖЕН ДЕЛАТЬ АГЕНТ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
⠀
Как отличить профана от профессионала, и уберечь себя от проблем? Чем именно занимается агент по продаже недвижимости, и чем отличается работа опытного специалиста?🤔
⠀
Есть некоторые обязательные пункты, по которым вы можете это понять! Ставьте лайк этому посту и читайте дальше
⠀
агент обязательно должен сделать предпродажную подготовку квартиры и подготовить собственника к переговорам, если сам собственник желает в этом участвовать 🗣
⠀
организовать профессиональную рекламу, следить за ней и раз в неделю предоставляет клиенту отчёт: что сделано, какие результаты достигнуты, сколько входящих звонков и и.д. В своей работе я всегда показываю процесс и результат 🏻
⠀
агент должен участвовать в показах: если агент этого не делает - смело расторгайте с ним договор 🏼‍♂
⠀
агент должен отстаивать ваши интересы, так как вы платите ему комиссию: в случае недобросовестной работы, вы можете терять свои деньги, например, когда агент уговаривает вас на торг, не делая ничего
⠀
локальная реклама объекта недвижимости: опубликовать объявление на авито вы можете сами, но есть и другие каналы привлечения потенциальных покупателей - этим и занимается агент 🏻 Я расскажу подробнее о локальной рекламе в следующих постах ☑
⠀
агент сам должен еженедельно вам звонить, чтобы рассказать о результатах
⠀
привлечь юриста: юридическое сопровождение сделки осуществляется специалистом, и агент должен найти квалифицированного юриста, который поможет оформить сделку максимально быстро
⠀
Основная задача агента - продать вашу квартиру по максимальной рыночной цене в кратчайшие сроки Помните об этом и доверяйте профессионалам