Статистика ВК сообщества "Риэлтор • СПб • Недвижимость • Новостройки"

Бесплатная работа риэлтора – миф или реальность?

Конечно же я работаю не бесплатно, просто в случае с покупкой Вами квартиры в строящемся доме мою комиссию оплатит застройщик, а не Вы.
Зачем это застройщику и почему выгодно Вам? Сейчас расскажу!

Зачем застройщику платить на сторону, если он и сам продает свои квартиры?
Все проще, чем кажется: чем больше людей будут продавать его продукт, тем быстрее будет результат и прибыль.
Для собственного огромного отдела продаж застройщику нужны огромные площади, оборудованные рабочие места, официально трудоустроенные менеджеры по продажам и их руководители, с огромными налоговыми и социальными отчислениями. Для одной только организации отдела уже потрачено много, а результат не гарантирован. Ведь сотрудники уходят на больничные, в декреты, бывают личные проблемы, бывает плохое настроение, нежелание делать звонков больше плана. Еще должен быть, хоть и небольшой, но фиксированный оклад, независимо от результатов сотрудника.

В итоге получается, что содержать 1000 сотрудников в отделе продаж гораздо дороже, чем заплатить комиссию 1000 партнерам-риэлторам, находящимся на самообеспечении и более замотивированным, так как им платят за результат – за продажу, избегая расходов на их содержание.
Это эффективнее - никакого секрета! Но статус заставляет и отделы продаж должны быть, хоть и небольшие.

А чем же покупка новостройки со мной будет выгодна Вам? И здесь тоже нет никакой тайны.

Являясь партнером почти всех застройщиков Петербурга, я продаю квартиры на условиях и по ценам застройщиков, без удорожания и с сохранением всех действующих акций и скидок.
При этом я не заинтересована в продаже квартир конкретного застройщика и не зависима от их плана продаж.
Я непредвзято и честно могу сказать какие застройки лучше обходить стороной (публично – не приветствуется, но при личной консультации – никто не запретит).
С меня не требуют распродавать в первую очередь «застоялые» остатки или неликвидные квартиры, ведь какую бы квартиру мы с Вами не купили – я все равно получу вознаграждение от продавца.
Мне совершенно незачем портить свою репутацию и предлагать Вам неликвид или долгострой.

У меня всегда актуальная информация по субсидированным ипотечным ставкам, интересным рассрочкам и акциям. Учитывая их количество и частоту изменений по этим программам самостоятельно отслеживать их весьма трудозатратно.
Также я являюсь партнером более 25 банков. В некоторых Вам будет доступна моя партнерская скидка на ставку при одобрении через меня. Некоторые акционные ипотечные ставки вообще невозможно получить при самостоятельном одобрении в банке (таковы условия акций).

А самое ценное – это время!
Представьте, Вы уже пятый день после работы сидите за компьютером и изучаете предложения на рынке, пересмотрели весь циан, нашли десять подходящих квартир в разных комплексах. Потратили еще три вечера изучая сайты каждого комплекса, узнали все условия, акции, субсидированные ставки.
Всё рассчитали и приняли решение в пользу одной из квартир.. Хотите забронировать, а её уже нет.. или стоимость выросла, и субсидированные ставки отменили.
Даже если все хорошо и вы забронировали эту квартиру - эти девять вечеров можно было провести иначе, занимаясь более приятными и полезными вещами.

Цените своё время, доверьте поиск мне. Я подберу для Вас подходящую квартиру у проверенных и надежных застройщиков с максимальной выгодой.



Заявку на подбор квартиры можно оставить в сообщениях
vk.cc/cbYmAJ
или заполнив форму
vk.cc/ccfqdU

#услугириелтора #времяденьги #купитьквартируспб #каккупитьквартиру #таймменеджмент #риэлторспб #льготнаяипотека #риелтор #новостройки

Как оценить квартиру и не прогадать?

Цена квартиры зависит от многих факторов.
Помимо очевидных, таких как метраж, локация, ремонт, так и от дополнительных: этаж, вид из окна, сторона света, состояние дома и подъезда, и даже состояние дверей или окон соседей. И это далеко не весь перечень.

Но самое главное - цена зависит от «рынка», то есть от спроса, покупательской способности, конкуренции и пр.

Например: при всем своем огромном желании вы не сможете продать однушку в хрущевке за 12 млн, какой бы идеальной она не была по всем вышеперечисленным параметрам, даже если потратили плюсом ко всему на её ремонт 3 миллиона и использовали только супер-дорогие материалы или сделали роскошную кухню. Не продадите просто потому, что вряд ли на такую квартиру будет спрос, так как целевая аудитория однокомнатных квартир в хрущевках, это эконом-сегмент, как правило, и не готова переплачивать за ремонт 3 млн.
А без покупателя продажа будет невозможна по определению.

Поэтому для продажи недвижимости очень важно рассчитать ее рыночную стоимость (а не фантазийную, как бы жалко вам не было вложенных сил и денег), иначе можно «зависнуть в рекламе» на месяцы, а то и годы или продешевить.

Чтобы объективно оценить квартиру необходимо проанализировать рынок:
- обзвоните аналогичные или максимально близкие по параметрам объекты, выясните их сильные и слабые стороны;
- выясните как давно продаются (если давно, то, скорее всего, цена завышена, учтите и это);
- подумайте какие преимущества и недостатки в сравнении есть у вашей квартиры. По возможности недостатки исправьте, а преимущества выделите.
Исходя из полученных результатов вы сможете сориентироваться по цене, более точно определить диапазон цены.

Помните, что при оценке стоимости «пробежаться» по ценам на рекламной площадке (что и за сколько рядом продается) недостаточно – эта оценка будет очень неточной и не показательной без вышеупомянутого анализа.

Затем надо определиться с ценовой стратегией основываясь на задачах, которые вы хотите решить с помощью продажи.

Если, например, планируете после продажи вложиться в строящиеся объекты, и в течение первой недели поступило предложение на 100-200 тыс ниже заявленной, я бы рекомендовала не отказываться категорически, так как новостройки дорожают быстро, и не продав сейчас на 200тыс. дешевле, возможно позже все равно сделаете такую же скидку, а новостройка за это время подорожает на 500тыс.
Или если на пятый день поступило предложение о покупке, не думайте, что продешевили, раз так быстро нашелся покупатель. Если предложение всего одно, телефон не обрывается и до просмотра дошли всего пара человек, то возможно этот покупатель «ждал» именно такую квартиру по каким-то своим особенным причинам.

На данный момент, с повышением ипотечных ставок и высокой стоимостью жилья мы сейчас вернулись к «рынку покупателя», оценивая квартиру это надо учитывать.

Данные по рынку надо регулярно актуализировать, анализировать текущую ситуацию, и корректировать стратегию исходя из полученных результатов.

Желаю всем успешных продаж!

___
#ипотекаспб #какоценитьквартиру #полезныесоветы #риэлторспб #риелторспб #рынокнедвижимости #ценообразование #каккупитьквартиру #купитьквартиру #ипотека #услугириэлтора

Ипотека. Новая реальность.

За последний месяц ситуация сильно изменилась, ключевая ставка выросла до невероятного значения, за ней неизбежно поползли вверх и ипотечные ставки.

На вторичном рынке ставки сейчас колеблются примерно от 18% до 22%, в зависимости от размера займа, зарплатном проекте, приобретении дополнительных услуг и пр.. Первоначальный взнос увеличен до 20% и выше. Пока покупка под такие проценты выглядит безумием.

Что же делать теперь тем, кто не успел купить квартиру по прежней ставке и не имеет достаточное количество средств?

Как вариант - обратить внимание на первичный рынок недвижимости. Здесь можно подобрать более приемлемую ипотечную программу.

Господдержка – 12% (базовая ставка, возможны скидки), максимальная сумма займа 12млн.
Можно приобрести квартиру в строящемся доме от застройщика или по переуступке от юр.лица, готовую квартиру от застройщика тоже можно, но найти ее не всегда возможно.

Семейная ипотека – 6% (базовая ставка, возможны скидки), максимальная сумма займа 12млн. Также распространяется на квартиры в строящихся домах от застройщика или по переуступке от физ.лица (первая цессия). Но воспользоваться ей могут не все, а только родитель ребенка, родившегося с 1 января 2018г или ребенка-инвалида, до его 18-летия.

Есть еще спецпрограммы, вроде военной ипотеки или вот сейчас еще IT-ипотеку анонсируют, но это не такой массовый продукт, как вышеописанные, поэтому заострять внимание сейчас не буду.

Ну и самое сейчас главное и выгодное предложение – это субсидированные ставки.
Это ставки от определенных застройщиков или объектов – и вот здесь общими тезисами будет не обойтись. Программ очень много, у каждого застройщика на разные жилые комплексы могут быть разные программы (и даже на разные корпуса одного комплекса).

Какие-то программы предусматривают низкие ставки на первый год-два, какие-то на весь срок, где-то с удорожанием стоимости (на длительных сроках это все равно очень выгодно), где-то без удорожания.

Меняются эти программы часто, отменить тоже могут в любой момент, это застройщики решают сами. Поэтому каждый запрос на покупку надо разбирать индивидуально и подбирать наиболее выгодную программу в текущий момент.

Тут я напомню, что являюсь партнером большинства застройщиков Петербурга, у меня есть доступ к актуальной информации по условиям. Обращайтесь, если надо подобрать наивыгоднейшее предложение для решения ваших задач. Мои услуги по подбору квартиры в новостройке для вас будут бесплатны.
Заявку можно оставить в сообщениях vk.cc/cbYmAJ
или заполнив форму vk.cc/ccfqdU
--------

Приведу один из примеров субсидированной ставки, актуальных на данный момент:

🗝 Евро-двушка,36,6 кв.м, сдача в конце 2023г, потолки 3м., закрытые дворы.

Иначе как «ипотекой для оптимистов» ее не назовешь, потому что есть надежда, что за год все устаканится, ключевая ставка, а в след и ставки по ипотеке снизятся, и можно будет рефинансироваться под более гуманный процент. Обесценивание денег тоже надо брать в расчет. Схема вполне рабочая.

Ставка на первый год 2%, далее 12%. Срок 30 лет.
Первоначальный взнос - 1 095 000 ₽
Ежемесячный платеж 1ый год – 22950 ₽
Ежемесячный платеж со 2 года - 62500 ₽
(Можно будет использовать материнский капитал, тогда платежи станут 20600/56200 соответственно.)

А вот расчет той же квартиры «для реалистов»:

Ставка 8,4% на весь период (ее тоже можно рефинансировать, если условия улучшатся):
Первоначальный взнос - 1 095 000 ₽
Ежемесячный платеж - 47300 ₽
(При использовании мат.капитала платежи станут 42600 ₽)
--------

Есть и другие предложения, в том числе и под 0,01% на первый год.
И я уверена, что сейчас застройщики начнут активнее предлагать интересные программы по ипотеке и привлекательные рассрочки. Но надо держать в уме, что программы появляются и исчезают, претерпевают изменения и для каждого застройщика или объекта будут свои условия.

🏻 Оставляйте заявку vk.cc/ccfqdU, и мы вместе выберем наилучшее для Вас предложение!

#недвижимостьспб #новостройкиспб #купитьквартируспб #хочуквартиру #материнскийкапитал #риэлторспб #ипотека #риелтор #новостройки

Переуступка – это отличная возможность сэкономить при покупке новостройки, но давайте разберемся, что же это такое?

Когда вы покупаете квартиру на этапе строительства у застройщика, то вы заключаете договор, согласно которому застройщик обязуется построить и передать вам определенную квартиру. Фактически, у застройщика вы «купили» право требовать с него определенную квартиру в будущем.

Ваше право требования, с юридической точки зрения, не вещь (товар), поэтому его нельзя «продать», как любой другой товар, собственником которого вы можете являться. Но его можно уступить. И если вы решаете эту квартиру «продать», то вы будете уступать своё право требования - это и будет переуступка (она же цессия).
Обратите внимание, что уступить право требования можно только до принятия вами квартиры от застройщика по акту приема-передачи. Как только вы принимаете ее по акту, требование становится исполненным и уступать больше нечего. В таком случае вы должны будете зарегистрировать квартиру в собственность и после этого можно будет ее продать по договору купли-продажи.

В начале я упомянула, что это возможность сэкономить.
Почему же переуступки зачастую дешевле?
Все дело в том, что продавец переуступки зачастую вынужден конкурировать с застройщиком.
У застройщика покупать безопаснее, и при одинаковой цене переуступка будет менее предпочтительна. Поэтому снижение цены на переуступку, в большинстве случаев – обычный рыночный механизм.

Почему у застройщика покупать безопаснее, ведь при переуступке все права и обязанности переходят новому дольщику в том же объеме?
Все верно, все условия договора с застройщиком полностью сохраняются, но при этом сделку вы совершаете с первым дольщиком и отсюда вытекают дополнительные риски, связанные с личностью продавца. То есть при выборе такой квартиры, помимо надежности застройщика, надо проверить еще и надежность продавца переуступки.
Бояться этого не стоит, весь вторичный рынок по определению имеет эти риски, но сделки совершаются, просто надо внимательно отнестись к проверке и минимизировать возможные риски.

Есть еще «подрядные» квартиры.
Застройщики не всё делают силами своей компании, на многие работы они могут нанимать подрядчиков (например, проектирование, дизайн, установка окон, отделочные работы и пр.). За выполненные работы, зачастую, они расплачиваются квартирами.
В пересчете на деньги, разумеется, для подрядчика квартиры получаются дешевыми, иначе ему не было бы смысла брать оплату квартирами. И когда приходит необходимость, то они тоже продают их по переуступке, с существенным дисконтом (они все равно остаются в плюсе).

Встречаются переуступки с дисконтом около миллиона! На мой взгляд, это более, чем приятная скидка.
Бонусом – на переуступки распространяются условия «семейной» ипотеки.

🏻 Так что при желании приобрести квартиру не скидывайте со счетов переуступки - это отличная возможность сэкономить!

___
#цессия #договорцессии #переуступка #базапереуступок #базапереуступокспб #переуступкаспб #купитьквартируспб #квартираотподрядчика #квартирасоскидкой #ипотека #подрядныеквартиры

Занижение стоимости в договоре купли-продажи.

В первую очередь, надо понимать, что занижение цены - это правонарушение.

- Но все же так делают, и ничего.. - скажут некоторые.

Да, ещё несколько лет назад на это смотрели сквозь пальцы, но сейчас внимание налоговой к подобным сделкам стало более пристальным.
Бюджет трещит по швам - пополнять надо, а во главе правительства у нас как раз налоговик, поэтому этот орган власти работает все лучше и эффективнее. Конечно, не все правонарушения раскрываются, но сейчас их все меньше и меньше.

Сейчас все гос.структуры цифровизированы, межведомственное взаимодействие работает, а рекламные площадки охотно предоставляют им сведения о рекламной цене объектов, поэтому надеяться, что занижение «прокатит» становится крайне наивно и дорого.

Конечно, для уголовной ответственности надо скрыть больше 20 млн, но и без уголовного дела, если поймают, мало вам не покажется.

Представьте:
Купили вы квартиру в 2019г. за 5млн, потом цены на недвижимость значительно выросли, и вы в 2020 году на радостях продаете ее за 10млн.
Налоги, по каким-либо причинам, платить не хотите (причины не важны).
Решаете уклониться от их уплаты путем сокрытия реальной продажной цены, указывая в договоре 5млн. Еще и покупатель сговорчивый попался, согласился на занижение цены, и на разницу стоимости заключили договор продажи неотделимых улучшений или просто расписку (совсем без какого-либо подтверждения передачи денег их, конечно, не отдают).
Сделка прошла успешно, расчеты проведены (через ячейку, чтоб не «светились»), и 10млн в кармане!
В 2021г., как положено, вы подаете «нулевую» налоговую декларацию и спите спокойно.

Тем временем покупателю приходит «приглашение» на допрос в налоговую. Там из него настойчиво пытаются выудить сведения, как же так ему повезло? Урвал квартиру почти задаром! Но даже если на допросе покупатель не сознался и прикрыл вас, это не значит, что он не может сделать этого позже.

Внезапно, у покупателя происходят обстоятельства, и он решает продать эту квартиру. Конечно, цены подросли еще, и теперь она продается за 11млн.
Покупатель ваш (теперь продавец) нарушителем быть не желает и указывает всю стоимость (11млн) в договоре.
Для того, чтоб заплатить налог только с реальной прибыли в 1 млн, а не с 6 млн (ведь он их не получал и платить не хочет), он подаст в налоговую вместе с вашим договором продажи квартиры и договор (расписку) на ее неотделимые улучшения (для подтверждения расходов в размере 10млн), тем самым снижая свою налоговую базу и раскрывая ваш реальный доход при продаже квартиры.

И тут начнется самое интересное – последствия!

Вас (продавца с занижением) лишат всех имущественных налоговых вычетов – это значит, что вы не сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов.
Из нашего примера: указав в договоре 10млн вы могли вычесть 5млн (стоимость ваших расходов на покупку квартиры), но из-за попытки уклонения от уплаты налогов вы этого право теряете. Итого заплатите налог со всей суммы продажи, а именно 1,3млн вместо 650тыс.
Вас обязуют выплатить штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога, то есть еще 520тыс. Итого 1,82млн вместо первоначальных 650тыс.

Даже если вам повезет и правонарушение не раскроется, то вы все равно лишаете себя возможности в будущем подтвердить происхождение денежных средств в размере сокрытой суммы. И при следующих операциях их могут просто заблокировать. Финансовых потерь это может и не повлечет, но «побегать» точно придется.

🏻 Для покупателя риск тоже существует – он автоматически лишает себя статуса «добросовестного приобретателя».
Чем это грозит? Например, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной (например, по причине банкротства продавца через два года после продажи) он теряет возможность остаться «при квартире» (сделку оспорят и вернут в конкурсную массу), а также теряет право на компенсацию от государства , она только для добросовестных приобретателей.
Есть все шансы остаться и без квартиры и без денег, с исполнительным листом, конечно, но на него ничего не купишь.

Я всем – и продавцам и покупателям - настоятельно рекомендую продавать и приобретать недвижимость с указанием полной стоимости в договоре, по возможности производить расчеты в безналичной форме и хранить все документы как минимум три года, а лучше весь период владения.

Я за безопасность сделок с недвижимостью, всех рисков учесть и избежать просто невозможно, так как есть ситуации непредсказуемые (как упомянутое банкротство продавца, например), но минимизировать их можно и нужно!

За полезность - лайк

За консультацией сюда —> vk.cc/cbYmAJ

___
#услугириелтора #налоги #купитьквартируспб #каккупитьквартиру #занижениецены #риэлторспб #продатьквартиру #риелтор #налоготпродажиквартиры