Статистика ВК сообщества "СПИК - Продажа и проверка недвижимости в СПб"

Вопрос Клиента:

ЧЕРЕЗ КАКОЕ ВРЕМЯ после покупки квартиры на практике налоговая перестаëт брать подоходный налог, пока не исчерпаешь свои 260 + 390 тысяч? Может ли налоговая учесть и вернуть уже уплаченные налоги за какой-либо период?

Ответ:
Получить вычет можно из доходов за три года, предшествовавших году подачи налоговой декларации 3-НДФЛ, но не ранее года возникновения права на вычет. При этом срок обращения за вычетом ПОСЛЕ покупки недвижимости законом НЕ УСТАНОВЛЕН.

Иными словами, если Вы в 2021 году подали заявление о предоставлении налогового вычета на покупку жилья в 2015 году и на %% по ипотеке, то получить вычет из доходов предыдущих периодов (полных) Вы сможете не только за 2020 год, но и за 2019 и 2018.
Исключение: пенсионеры. Они могут получить вычет и за период 3 года, ДО того, как была куплена квартира.
Т.е. пенсионер может получить вычет за 2020, 2019 и 2018 годы, даже если имущество купил только в 2020 году (естественно, если пенсионер платил налоги в эти годы).

При всем этом нужно подать справки о доходах за эти периоды, подтверждающие уплату налога за Вас Вашим работодателем по 2-НДФЛ или Вами лично по 3-НДФЛ.

Если сумма к возврату будет менее 260 000 рублей (вычет на приобретение можно использовать и на несколько объектов недвижимости, в совокупности не более 2 млн - пункт 3 статьи 220 НК РФ; вычет на %% можно использовать только на приобретение ОДНОГО объекта недвижимости), то остальную сумму можно дополучить с будущих периодов.

Для получения вычета по %% ждать окончания кредитных обязательств не требуется. Т.е. Вы можете платить ипотеку и тут же по итогу года по справке о выплаченных за этот период %% вернуть себе эти деньги из тех уплаченных налогов, что за Вас выплатил работодатель по 2-НДФЛ.

ТРЕШКА в САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ У МЕТРО за 7, 8 млн????
проспект Большевиков дом 9

Сама не верю

И два парка у дома (Есенина и Строителей), и метро в 3 минутах пешком (Пр. Большевиков), и этаж не первый и не последний (6 из 9).
И стоимость полная в договоре (без занижений). И больше 5 лет в собственности, и детей нет, и залогов нет...
А еще в квартире ДВА балкона!

А при желании можно отремонтировать в прекрасную двушку с большой кухней. Окна на восток (3 окна) и на запад

Мы еще не выкладывали ее ни в авито, ни в циан. Пока только здесь. В пятницу будут фото, будет публичной

Нужна ли дотошность при проведении сделок с недвижимостью? Это опрос.

Друзья, с 26 апреля 2022 года запускается пилот сбербанка, в рамках которого можно приобрести квартиру на вторичном рынке, находящуюся в залоге у другого банка!!!!

Период проведения пилота: до 01.04.2024
Продукты: Приобретение готового жилья.
Выдача: на всей территории РФ.
Категория клиентов: для всех категорий клиентов.
Срок кредитования: до 360 месяцев.
Процентные ставки: процентные ставки, применяемые в рамках действующих продуктов, программ, акций, специальных условий.

Объекты недвижимости: квартира в многоквартирном доме

Отличительные особенности:
По кредиту продавца должна отсутствовать проблемная задолженность
Размера первоначального взноса заемщика должно быть достаточно для погашения задолженности продавца в банке — первичном кредиторе (размер первоначального взноса не должен быть меньше остатка задолженности)
Продавец до момента перехода права собственности в пользу заемщика и регистрации ипотеки в пользу банка должен выступать поручителем (промежуточный поручитель без учета платежеспособности)
Сделка проводится с электронной регистрацией сбербанка и только через сервис безопасных расчетов (аналог аккредитива, но там банк сам контролирует получение документов с регистрации для разблокировки счета)

Применение особых условий и пилотных проектов:
-Молодая семья
-Защищенный кредит
-Жилищный кредит по двум документам
-Сервис электронной регистрации
-Сервис безопасных расчетов
-Акция для молодых семей
-Промо-акция «Витрина»

Ограничения пилота:
-Ипотека плюс материнский капитал
-Гос. программы
-Сделки с недофинансированием (с занижением)
-Межрегиональные сделки
-Альтернативные сделки (с цепочками)
-Продавцом не может выступать несовершеннолетний собственник

А ВЫ ЗНАЛИ, что при строительстве дома БАЛКОН, ЛОДЖИЯ или ТЕРРАСА включаются в площадь квартиры (и подлежат оплате, соответственно) с понижающим коэффициентом?

~ для ЛОДЖИИ - 0,5
~ для БАЛКОНА - 0,3
~ для ТЕРРАСЫ - 0,3
~ для ВЕРАНДЫ - 1 (оплачивается полностью)

Т.е. если лоджия имеет площадь 5 кв. метров, то дольщик уплачивает 2,5 кв. метра по той же стоимости, что и "теплые" метры будущей квартиры.

А вот после сдачи дома площадь этих помещений в общую площадь жилой квартиры включены не будут. Ведь согласно Жилищному кодексу площадь балконов, лоджий, веранд и террас исключаются из расчета общей площади жилья.

Должен ли юрист быть пессимистом?

Когда мы составляем или анализируем договор, то исходим из того принципа, что... что-то пошло не так... А иначе как мы можем гарантировать нашему клиенту уверенность в завтра (безусловно, в разрезе владения его имуществом в правовом поле).

Я или наши умницы-девочки из отдела сопровождения сделок включают все свое богатое воображение, чтобы представить "что может случиться"...
И отвечаем себе на вопрос: этот конкретный договор защитит от этого? Есть в нем пункт такой?

Очень часто приходится слышать: "ой, только не юрист в сделках, он развалит покупку/продажу... " Почему так? Потому что нужно "много БУКАВ писать или нужно ДУМАТЬ что и как лучше сделать"? Конечно, гораздо проще "моя соседка так делала и ничего у нее не случилось"...

А еще чаще я слышу в ответ на мое предложение прописать что-то дополнительное в договоре, например, аванса/задатка: "оооой, ну мы же честные люди, ну мы же обещаем... нужно верить людям" или "да потом разберемся как-нибудь, главное внесите нам обеспечительный платеж"

Друзья, я очень верю людям! Верю! И хочу получить невыразимое удовольствие, когда моя вера подтверждается благоприятным результатом. Но... в защите наших клиентов "Баба Яга против" русского "авось"...

ВОПРОС ОТ КЛИЕНТА:
Я являюсь руководителем и учредителем предприятия. Учредителей двое по 50%. Соучредитель отказывается от реконструкции одного из объектов недвижимости(склада), кадастровая стоимость 2,2 млн. Может ли моё предприятие продать мне этот объект ниже кадастровой стоимости, допустим за 900 тыс., я делал беспроцентный займ на эту сумму предприятию и какие Налоги надо платить .

ОТВЕТ:
Между организаций и физическим лицом следует заключить договор купли-продажи склада, а затем соглашение о зачёте взаимных требований.
Выручка от продажи склада определяется в обычном порядке и уменьшается на его остаточную стоимость, а также на расходы, связанные с продажей.
У организации существует риск доначисления доходов и НДС (если она является плательщиком) в ситуации, когда цена продажи склада будет значительно ниже кадастровой (рыночной) стоимости.
Как следует из ст. 105.3 НК РФ, организация-продавец может самостоятельно рассчитать доход от продажи исходя из рыночной (кадастровой) стоимости, доначислить налог на прибыль и НДС и уплатить в бюджет.

ОБОСНОВАНИЕ:
Следует отметить, что привязка доходов К КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ в НК РФ есть только для продавцов - ФЗИЧЕСКИХ лиц и только для НДФЛ (п. п. 2 - 3 ст. 214.10 НК РФ).

Таким образом, указанные положения НЕ распространяются на доходы, полученные организацией от реализации склада.
Однако организация-налогоплательщик не должна нарушать пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы, суммы налога, установленные в ст. 54.1 НК РФ.

Согласно требованиям п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Согласно п. 2 ст. 54.1 НК РФ при отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы НК РФ при соблюдении одновременно следующих условий:
1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

При этом доказывание обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, и (или) факта несоблюдения условий, предусмотренных п. 2 ст. 54.1 НК РФ, производится налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с разд. V, V.1, V.2 НК РФ (п. 5 ст. 82 НК РФ).

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 "Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды" (далее - Постановление N 53) закреплено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).
Многократное отклонение цены реализации здания от рыночного уровня цен может рассматриваться в качестве одного из признаков такого нарушения в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки. Такой подход находит подтверждение в судебной практике (Определение Верховного Суда РФ N 303-КГ17-19327, п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 (далее - Обзор)).

Из п. 9 Постановления N 53 следует, что установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Судам необходимо учитывать, что налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому, если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано.

В вашей ситуации стороны сделки являются взаимозависимыми лицами по основаниям, перечисленным в п. 2 ст. 105.1 НК РФ (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).
Это может повлечь доначисление сумм налога, пеней и применение налоговых санкций исходя из цен, определенных в соответствии со ст. 105.3 НК РФ на соответствующее имущество.

В то же время, по мнению Верховного Суда РФ, отклонение цен по спорным сделкам даже с взаимозависимым контрагентом в диапазоне от 11 до 52% по сравнению с ценами на аналогичный товар по сделкам предпринимателя с другими контрагентами многократным НЕ ЯВЛЯЕТСЯ (Определение Верховного Суда РФ N 303-КГ17-19327, п. 3 Обзора).

Наглядным примером выявления получения необоснованной налоговой выгоды путем многократного отклонения рыночной цены в сделке является Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 305-КГ16-1821 по делу N А40-193578/14-116-726: организация купила недвижимость за 244 млн руб., а продала взаимозависимым физическим лицам за 8 млн руб. Суд пришел к выводу, что налогоплательщик получил необоснованную налоговую выгоду в результате занижения в 30 раз (то есть многократного занижения) рыночной стоимости недвижимого имущества по сделкам с взаимозависимыми лицами.

Из приведенного выше следует, что ПРИ ОТСУТСТВИ многократного отклонения (от 11 до 52%) цены сделки от рыночного уровня риск незначительный.

Чем больше отклонение от рыночной стоимости, тем больше риск. Чем меньше отклонение от рыночной стоимости, тем меньше риск.

При продаже здания по цене, незначительно отличающейся от рыночной стоимости объекта недвижимости, налоговые риски отсутствуют.

Это относится и к НДС.
Налоговая база по НДС определяется исходя из цены, установленной договором купли-продажи. Если в результате проведения мероприятий налогового контроля будет установлено получение участниками сделки необоснованной налоговой выгоды, налоговая база может быть скорректирована.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации является объектом обложения НДС.
Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг) определен в ст. 154 НК РФ, в соответствии с п. 1 которой налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено данной статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Таким образом, исключить налоговые риски, по нашему мнению, возможно только при применении цены, НЕЗНАЧИТЕЛЬНО отличающейся от рыночной стоимости объекта недвижимости.


Долг по займу можно погасить, сделав заявление о зачете встречных однородных требований. Для прекращения обязательств оно должно быть доставлено стороне договора или считаться доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ (п. 1 ст. 407, ст. 410 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 (далее - Постановление N 6)).
Можно также прекратить взаимные обязательства двусторонним соглашением сторон (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).
Для зачета по общему правилу необходимо, чтобы одновременно выполнялись следующие условия (ст. 410 ГК РФ, п. п. 10 - 12 Постановления N 6):
• требования сторон встречные. Другими словами, кредитор по требованию лица, которое осуществляет зачет (далее - активное требование), является должником по требованию, против которого оно зачитывается (далее - пассивное требование);
• требования сторон однородные (например, заем денежный и требования второй стороны также денежные). Данное условие означает, что стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением;
• сроки исполнения по обоим обязательствам наступили, не установлены или определены моментом востребования.
Эти условия должны выполняться на момент совершения заявления о зачете. Например, встречные требования могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа) (п. 10 Постановления N 6).

Подготовлено с использованием системы Консультант+Аскон

#spikcompany
#СПИКнедвижимость

Прежде чем я напишу некоторый анализ по моему субъективному взгляду на рынок недвижимости (это ТОП вопрос мне от Вас), давайте отразим наши общие ожидания. Этот фактор тоже сильно влияет на рынок, не менее сухих экономических законов. Тут нет правильного или не правильного ответа, этот опрос нужен всем нам с Вами просто понять общее настроение, общие ожидания. У меня более 7,5 тыс подписчиков, хочется какую-то картину нарисовать, результат будет интересно узнать и Вам самим. Я поставила инкогнито, - никто не будет знать, что именно ответили именно Вы (кроме варианта в комментариях).

Спик Освобождение от налога с продажи 2022 для семей с двумя детьми - Спик

Аккуратная и очень чистая квартира с окнами на юго-восток в современном доме 2017 года. В окна никто не смотрит, там детская площадка, а с высоты 17 этажа никого с улицы не слышно. Площадь с лоджией 42 метра (лоджия 3,1 м). Вокруг магазины, кафе, мед учреждения, школы, садики. Современные площадки и спортивные зоны. 6 200 000 рублей