Статистика ВК сообщества "Недвижимость | Покупка \ Продажа квартир | СПб"

Тест на внимание. И на критическое мышление. (О проверках недвижимости)⬇

Представим, что вы покупаете квартиру(для себя или клиенту).
Продавец - одинокая женщина🤸‍♀, не в браке. Возраст 48 лет, адекватная. Паспорт заменён в 45 лет. Квартира приобретена 5 лет назад, по договору купли-продажи.

Все вроде бы проверили. Сделка тогда проведена законно. Исков нет. Долгов нет. Зарегистрированных лиц нет. Будете ли ещё что-то проверять!? Что-то насторожило?🤔

Подумали?....
Ещё нет? Тогда пока поставь лайк...🧡

Что лично нас насторожило?‍

Нас всегда "напрягают" одинокие, незамужние/неженатые собственники. И этот случай не был исключением.
Дама предоставила нам ее нотариально заверенное заявление, что на момент покупки (5 лет назад) в браке не состояла.
В паспорте, который был поменян 3 года назад и вправду нет отметок о браке и/или разводе.

Но мы проверили ее и выяснили, что она была в браке и развелась 4 года назад(до замены паспорта). И это означает, что на сделку нужно согласие бывшего супруга.
В противном случае, проведи мы сделку с заявлением об отсутствии брачных отношений, сделка была бы недействительной🏻‍♂.

Какие были бы последствия для Покупателя?

В любом случае, неприятные или неприятные и негативные.
И в подобном случае даже не важно, прошло ли 3 года с момента развода или нет. Общий срок давности для иска супруга к бывшей супруге начнет течь с момента, как его права были нарушены ( то есть с момента, как он узнает, что она без его согласия продала их совместно нажитое имущество).

P.s. напомню, каждая 40-я сделка ( в среднем) несет в себе риски оспаривания. Малая это вероятность или большая - решайте сами.

"Банк разве все не проверит?"
Так мне иногда говорят клиенты (которые покупают в ипотеку), когда я рассказываю, что конкретно проверяю я перед покупкой недвижимости и почему это необходимо. Сейчас расскажу не страшилку, а обычную историю про невнимательность и возможные последствия. Лайки приветствуются.

Ситуация:
Покупатель приобретает квартиру в ипотеку крупного банка( мы со стороны Покупателя). У продавцов квартира в собственности по долям: у Ивана - 2/9 доли, у дочери Ивана - 2/9, вторая дочь Ивана - 2/9 и у бывшей супруги Ивана - 1/6 доли по договору купли- продажи от 30.07.1998 года, + также у нее есть вторая доля - 1/6 на основании свидетельства о праве на наследство от своей матери. Но в выписке из ЕГРН мы заметили, что указано только 4 записи о долях, а именно : доля Ивана(2/9), доля первой дочери (2/9), доля второй дочери (2/9) и 1/6 бывшей супруги Ивана, полученной по наследству, а оставшаяся 1/6 доля, полученная по дкп от 1998 года не отображается в выписке(тех. ошибка).

Если кто-то не понял, как у бывшей супруги Ивана может быть две доли по 1/6, то вот предыстория:
В 1998 г. в один день, Иван и на то время 2 детей свои доли приобрели на основании договора Мены(по 2/9 каждый). В тот же день, супруга Ивана(на тот момент они были в браке) и мама супруги Ивана, приобрели по дкп по 1/6 доли каждая. Через несколько лет мама супруги Ивана скончалась, и супруга Ивана вступает в наследство на 1/6 доли матери и получает ее в собственность в 2005 г. Таким образом, у нее выходит 2/6 долей(1/3 квартиры), 1/6 ранее получена по ДКП 1998 года и 1/6 - по наследству от 2005.

Мы этот факт установили на этапе правовой экспертизы, но банку не сказали. Нам было любопытно, заметят ли(мы были уверены, что обнаружат). И что думаете? Не заметили! Объект одобрили, сделку назначили. То есть юрисконсульт либо не заметил, либо решил не проверять одного из собственников. А ведь именно по этому собственнику, к примеру, могли быть риски.


P.S. И это лишь один из случаев. Нами установлено, что банки не проверяют наличие судебных дел по текущему собственнику, по любому из предыдущих (в пределах срока исковой давности), стоит ли продавец на учёте в ПНД, НД. Есть ли у него судимости по уголовным делам(например, связанным с недвижимостью). Наличие текущих рисков банкротства (когда продавец уже должен кредитору просроченный долг, но исполнительный лист ещё не попал в ФССП) - и даже этот список не полон.

Почему рекомендую проверять всех собственников недвижимости за последние 10 лет, а не за 3 (ТРИ) ?🤔

Ведь вроде срок исковой давности всего 3 года?

Все просто. ⬇
Есть статья 196 ГК РФ. Вот выдержка, - " Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса."

Но не думайте, что срок исковой давности всегда 3 года. Он может быть протяженностью в 1 год и даже 3 мес. (специальные сроки)

А вот ещё одна выдержка, - "Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен"

Это значит, что если по каким-то причинам сторона, чьи права были нарушены, не смогла в срок общего срока исковой давности(от 3 мес. до 3 лет) защитить свои права - она может это сделать в течение 10 лет.🤷🏻‍♂

Вот, почему, мы рекомендуем проверять собственников недвижимости за последние 10 лет.

Знали об этом? Проверяете за 3 года или за десять? Или почти не проверяете?

Обычно мне показывают недвижимость в рекламе постоянно, но сегодня удивили)

Продается светлая готовая студия с мебелью и техникой.

7-10 минут пешком от ст м Василеостровская.
Максимально удобная локация. В шаговой доступности вся необходимая инфраструктура района: продуктовые сетевые магазины, кафе, рестораны, метро, институты, школы.

Отличный вариант для инвестиций: хорошее туристическое расположение (стрелка, мосты, музеи, центр, метро).

Вид из окна на линию.

Вся мебель и техника на фото остаётся в вашем пользовании.

Площадь по полу - 11.5м2, общая площадь по договору - 14.06м2.

-Квартира в долевой собственности (бывшая крупногабаритная квартира, а затем мини-отель).

-Квартира-студия с готовым ремонтом: можно заезжать и жить или сразу сдавать

-Квартира в жилом фонде, не апартаменты, можно прописаться.

-Прямая продажа (наличные, банковская ячейка), ВОЗМОЖНА ИПОТЕКА

-В свободной продаже ещё 3 студии в данном мини-отеле, можно выбрать (при покупке нескольких студий сразу действуют скидки)

Звоните, отвечу на все вопросы, встретимся - посмотрите лично.

Продаётся ВИДОВАЯ 3-комнатная квартира у метро "Девяткино" в ЖК "Мечта" (ст.метро "Девяткино" прямо под окнами!). Цена: 17 500 000 ₽. Встроенная кухня со всей бытовой техникой и мебель входят в стоимость. Дом кирпично-монолитный 2011 года постройки, комфорт-класса.

Описание:
В квартире выполнен хороший евро-ремонт из высококачественных материалов. Квартира просторная и светлая, с удобной планировкой: все комнаты изолированные, большая кухня-гостиная (между кухней и гостиной установлены раздвижные двери-купе). Санузел раздельный, удобная большая ванная - "джакузи". Огромная застеклённая лоджия (12,7 м² ) и балкон (2,5 м² ), где проведены электричество, есть потолочное и настенное освещение, на полу плитка. Из окон открывается шикарный вид на город.

Агент по продаже есть! Прямая продажа! СРОЧНО!
Просторная однокомнатная квартира с хорошим качественным ремонтом! Квартира в престижном районе Санкт-Петербурга.Дом расположен в хорошей транспортной доступности от метро и с удобным заездом на КАД и ЗСД. Все для комфортной жизни: школа и детские сады, рядом все объекты социальной инфраструктуры. Продается с мебелью и чистым ремонтом. Заезжай и живи. Тихие соседи.

Отличная однокомнатная квартира от собственника. ЖК Богатырь 3. Приёмка дома гос комиссией завершена, получено ЗОС. Выдача ключей планируется в ноябре-декабре 2021 года.
Окна квартиры выходят во двор. До метро Пионерская 15-20 минут пешком. 5 минут до остановок общественного транспорта.

- светлая квартира с французскими окнами,
- Елагин остров в 15 минутах от дома, а также парк 300-летия Санкт-Петербурга, Удельный парк и Юнтоловский заказник,
- подземный паркинг,
концепция «двор без автомобилей»,
​
- яблоневый сад и «сухой» ручей во дворе комплекса,
​
- детский сад во дворе дома,
​
- закрытый благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками,
​

Это предложение совсем свежее
Квартир в этих домах в лучшем виде не бывает

Прямая экономия только на ремонте
Квартира для инвесторов или небольшой семейки
Просторная жилая комната квартиры обеспечит спокойный и приятный отдых после рабочего дня или подарит романтическое настроение для двоих
Вы удивитесь, как много полезного пространства бывает в небольшой квартире
Огромная комната с видом в тихий зеленый дворик
Комфортная квадратная кухня, где поместятся гости
Небольшая, уютная и главное своя квартира, забудьте об аренде жилья
1 этаж - не хлопают двери и не протечет крыша
Первый этаж достаточно высокий
Тихий двор, садики, школы- всем хватает места даже на парковке
Спокойный зеленый уголок для размеренной жизни с комфортом
Никакого городского шума, но вся инфраструктура рядом

Спокойный, тихий, НЕ ПЕРЕНАСЕЛЕННЫЙ квартал
Не откладывайте просмотр – опоздаете!

ЖК «Red Village» - осталось одна квартира в продаже!

▪ Преимущества проекта:
Квартал находится в центральной части города Красное Село.
Шесть монолитных корпусов в три этажа, рассчитанных на 179 квартир.
Фасады выполнены в стиле европейского пригорода.
Места для установки каминов.
Комплекс окружен лесными массивами, Долгое озеро, Дудергофское озеро.
Пляж 10 минутах пешком.
Городская прописка.

▪ Цена снижена на 400 000 руб.
▪ Заключение ДКП от застройщика.
3ккв., 1 этаж, 88,3 м – 10 000 000 руб.